Главная | Рыночная стоимость земли и прав аренды земли

Рыночная стоимость земли и прав аренды земли

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

Самый доступный способ — сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках.

Удивительно, но факт! Выделения Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее. Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, то есть из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка.

При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от года.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Сзус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок; Сзуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка; Сзд — рыночная стоимость здания; ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости; ОРбзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ; Нзу — налог на землю; Азу — арендная плата за ЗУ; R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ для текущего использования , а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине. Если разделить обе части уравнений 3 и 4 на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю руб.

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости. Зависимости 3 и 4 могут использоваться при расчете стоимости права аренды прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений 3 и 4 , приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости.

После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно. Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени капитализированной стоимостью фактической арендной платы.

Что такое право аренды земельного участка?

После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене руб. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что рыночная стоимость актива РСоо определяется нынешней сегодняшней, текущей ценностью всех его будущих чистых доходов I.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость.

Удивительно, но факт! Государственная регистрация, учет и оценка земель:

При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.

Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций. В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтированных денежных потоков — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

Что это такое

При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие: Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных.

Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

В целом эти методы можно определить следующим образом. Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Рекомендуем к прочтению! последнее слово на суде за взятку

При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Выделение Используется только для оценки застроенных участков. Чтобы применить метод, необходимо иметь информацию о цене договоров аренды аналогичных объектов на рынке. Если информация отсутствует, специалисты используют данные о стоимости предложений, которые присутствуют на рынке.

Постройки и улучшения должны повышать прибыль, получаемую с участка, и не снижать его стоимость.

Удивительно, но факт! Проводя процедуру, оценщики соблюдают ряд базовых принципов.

Применяя метод выделения, специалист прибегает к помощи метода сравнения продаж. Сам метод выделения применяется для выявления цены изучаемого земельного участка.

Для расчета применяется следующая формула: Единая стоимость объекта — Цена улучшения участка. Если нужно выявить цену аренды улучшений, специалист определит значение показателя по цене проведения работы, по их установке или выполнит процедуру с учетом характеристик самих объектов улучшения.

Полученное значение показателя будет умножено на процент износа. Распределение Применяется с целью оценки участков, на которых присутствует застройка.

Удивительно, но факт! Подставляя это соотношение в зависимость 1 , и переходя к удельным значениям получаем:

Стоимость права аренды земли определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает правообладатель. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от физических характеристик: Зачастую именно юридические особенности правового положения участка определяют его стоимость и стоимость прав его аренды в большей мере, чем физические характеристики.

Рассмотрения указанных факторов было бы достаточным для проведения оценки стоимости самого земельного участка, но для оценки стоимости права аренды земли необходимо рассмотреть еще одну группу факторов - условия арендного договора.

Зачем это нужно?

Условия арендного договора являются важнейшими параметрами в оценке стоимости земельного участка. Какие параметры договора нужно выделить и на какие положения договора аренды нужно обратить внимание при проведении оценки? В первую очередь - это характеристики самого участка, его площадь, точный адрес, кадастровый план участка, наличие на участке зданий и сооружений.

Удивительно, но факт! Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости участок земли плюс пристройки и улучшения определяется методом сравнения продаж: Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка. Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений.

Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.



Читайте также:

  • Консультация защите прав потребителей екатеринбург
  • 1 комнатная квартира в ипотеку в новосибирске
  • Php скрипт кражи пароля
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.